Viviendas y autopromoción: artículo que me publicaron en La Verdad de 25-9-2015

Se habla del 2015 como año 0 de la recuperación del mercado inmobiliario, por las señales que se están emitiendo desde los mercados prime (grandes capitales y zonas top de costa) y que, probablemente, se irá extendiendo en un crecimiento asimétrico por el resto de la geografía española en los próximos años.

Para entender este proceso, hay que advertir que, de entrada, los agentes han cambiado: el promotor inmobiliario es una figura casi extinta, las entidades financieras se quedaron, inicialmente, con buena parte de las viviendas no vendidas y suelos, y ahora los fondos de inversión y Socimis están haciendo fuertes inversiones en producto inmobiliario en los mercados más pujantes ya mencionados.

Así pues, el ciudadano que necesita una vivienda ya, recurre sobre todo al mercado de segunda mano – el 80% de las transacciones actuales son de este tipo-, de la mano de las comercializadoras que han creado las entidades financieras y de los agentes inmobiliarios que han sobrevivido al pinchazo de la burbuja. Sigue habiendo buenas oportunidades, nos dicen, pero los precios ya dan signos de haber tocado fondo, y los bancos están con disposición de financiar “sus” viviendas. Luego parece un buen momento para comprar producto ya terminado.

Ahora bien: ¿qué ocurre con aquellos que preferirían comprar viviendas nuevas, mejor ubicadas, con una mejor calidad y que necesitan de dos o tres años para pagar la parte que no le financiará el banco? Lo tienen difícil pues la promoción de vivienda nueva, fuera de raras excepciones, no existe: los tenedores de solares no son especialistas en desarrollos inmobiliarios – mucho menos de suelos aún sin gestionar- y los profesionales del sector carecen de liquidez para la compra de dichos solares. Aquí es donde la autopromoción (en forma de sociedad cooperativa, por ejemplo) aparece como una opción interesante para todas las partes: del lado de la demanda, un grupo de personas, capitalizadas para la compra del solar, autopromueve las viviendas que les gustaría tener, en el lugar que les gusta y a precios interesantes, además van a tener dos o tres años por delante para ir haciendo aportaciones al coste de su futura vivienda; del lado de la oferta, bancos y otros tenedores de suelo van a estar encantados de vender sus solares, especialmente los bancos, que, además, pueden estar interesados en financiar la promoción del inmueble – a los cooperativistas- porque, al ser muchos los propietarios, el riesgo es menor. La figura de gestores especializados en promoción inmobiliaria dentro del proceso se hace imprescindible para que la foto sea ideal.

Este es un proceso ya en marcha en muchos lugares. Las previsiones macroeconómicas permiten pensar que estamos en el momento de empezar a movilizar solares y suelos para la producción de viviendas en mercados donde la demanda de vivienda nueva comienza a aparecer.

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